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買房看配套,你的房選對了嗎?

買房,到底買的是什么?

從居住需求的角度來看,買房不僅僅是讓自己有個棲身之地,更重要的是配套資源的提供。通常情況下,購房者需要考慮自己居住時產生的買菜購物需求、休閑娛樂需求、子女教育需求、居住環境需求等。而在這些因素當中,教育、購物、休閑等類型的需求更加迫切一些。我們特別對住房用戶最關心的教育、商業兩方面進行闡述。

在分析研究時我們注意到,不論是教育還是商業,優勢資源往往集中于中心城區,但外圍城區的資源水平和實力也在崛起中。

教育

外圍區域正在崛起,一手樓盤青睞引進名校

截至2017年,廣州共有小學961所(其中民辦154所),在校學生人數100.47萬人。在所有城區中,在校學生超過10萬人的有白云、番禺、花都、天河等地,增城也達到9萬人。近幾十年發展的新城區和外圍區域,成為學齡人口最多的地方。

不過,廣州優勢教育資源一直集中于中心城區,例如在“省一級小學”的數量上,越秀有20所,白云11所,荔灣、海珠各10所,天河有9所,但在遠郊的增城只有3所,南沙只有1所。

正因如此,提到學區房時,人們往往會想到越秀、天河等教育資源強勢地區的二手房源,特別是東風東路小學、華陽小學等學校附近的房屋,備受家長追捧。但受中心城區地段影響,這些學區房價格往往水漲船高,并不是所有家庭都能完全承受。

事實上,在相對較遠的黃埔、番禺、花都等地,名校數量也不少,例如番禺的“省一級”小學數量就達到14個,黃埔和花都分別為10個和8個。盡管不能單單以“省一級”來界定小學的好壞,但毫無疑問的是,近十幾年來的建設使這些地區基礎教育資源水平已經崛起,即便在外圍城區買房,孩子也仍有進入名校的機會。

近幾年來,教育資源的配置在也出現新變化。廣州不少新建商品房樓盤都按規劃要求配建了學校設施,校舍建成后交付教育主管部門辦學。在這一過程中,一些樓盤配建學校成功引入知名學校或教育集團資源,在此開設分校區或者直接設置新的學校。這種“筑巢引鳳”的做法,令一手樓盤密集的外圍城區,嘗到了教育資源升級的甜頭。同時,由于開發商承擔校舍配建工作,因此相應樓盤住戶也成為學校生源地,這讓業主子女實現了“出家門便是校門”。

典型案例比比皆是,例如珠光御景壹號的沙面小學(御景壹號小區)、新世界凱粵灣的西關培正小學(凱粵灣校區)、南沙保利城的黃閣小學分校、祈福新邨的祈福新邨小學和祈福英語實驗學校,等等。更有部分樓盤選擇與教育機構合作,打造國際教育模式。

相關

一手樓盤配建學校掃描

1.祈福新邨:祈福新邨學校、祈福英語實驗學校

祈福英語實驗學校1996年建立,祈福新邨學校1999年創辦,兩座學校均由祈福集團打造,提供幼兒園、小學、中學教育服務。2008年3月,兩座學校同時被評為廣東省民辦省一級小學。

2.珠光御景壹號:沙面小學(御景壹號校區)

該樓盤引進荔灣名校沙面小學的強勢資源,2017年9月正式開學,該校區沿襲了沙面小學特有的“精英小班”教學模式。

3.新世界凱粵灣:西關培正小學(凱粵灣校區)

學校于2017年9月開學,百年名校西關培正小學資源入駐,并打造“互聯網+”特色教育智慧校園。此外,該樓盤附近還匯聚了華師大幼教基地新世界·凱粵灣實驗幼兒園、真光中英文小學、廣州四中新世界校區等名校。

4.珠光·御景山水城:廣外從化實驗小學

該學校是廣外基礎教育合作辦學首個公辦學校,由從化區教育局、廣外教育集團和珠光·御景山水城共同簽訂協議引進,已于2017年9月開學。

5.西關海:西關廣雅實驗學校

該學校系廣雅首座公辦初中,由荔灣區委托廣雅中學管理,2017年8月底正式開學。學校以“書香校園、未來學校”為定位,意在傳承廣雅正脈。

商業

社區零售方興未艾新商業體在郊區擴展

如今,社區零售正愈發受到重視。在廣州,一些樓盤在營銷時非常喜歡使用“享有百萬級社區商業配套”“社區配建大規模商業街”等宣傳語。當前,商業配套設施作為住宅的附屬產品,一手樓盤或多或少都會進行配建。

有數據顯示,2017年國內房地產開發住宅施工面積53.6億平方米,社區商業配套按10%的假設計算則有5.36億平方米。戴德梁行在一份分析報告中指出,國內一線城市社區商業占社會消費品零售額僅30%左右,這意味著社區商業市場潛力巨大。目前萬科、保利、綠地等企業已在積極搭建社區商業產品線。

社區商業可以容納多種店鋪,滿足人們生活需求的便利店、小菜場、美容美發、藥房等都可進駐布局。不過,目前社區商業仍被開發商視作“燙手山芋”,開放商往往會因為要快速變現,將其售賣給中小型投資者。社區商業缺乏統一規劃運營,導致經營混亂、無持續客流等問題。對此戴德梁行廣州商業地產部高級助理董事溫苑雯表示,根據社區中不同消費群體的比例及需求,可規劃出相應的業態組合,在業態布局上,要滿足社區消費者的訴求,更要緊貼新零售的浪潮。

盡管社區商業的發展意義重大,但對于人們日常生活而言,大型商業綜合體仍是不可或缺的部分。從前人們提及逛街,總是會想到天河南、上下九等地,這些地區商場集中,很多遠郊居民也會選擇前來購物。不過近幾年來,一些大型商業綜合體開始在廣州郊區進行布局。典型案例如增城萬達廣場、番禺亞運城廣場、祈福繽紛匯等,這些大型商業綜合體集合了購物、餐飲、電影、休閑娛樂等于一體,提供的服務與中心城區天河城、正佳廣場等并沒有太大差異。

郊區商業綜合體的橫空出世,滿足了郊區居民的購物和休閑需求,特別對于亞運城、祈福新邨等超大型居住社區而言,商業綜合體的人氣可被居民直接填滿。

戴德梁行數據指出,預計2019年廣州優質零售市場將有6個購物中心合計64.2萬平方米的新增供應,計劃入市項目將集中在白云及番禺等非核心商圈,商業氛圍將得到進一步培育。(葛政涵)

編輯:黃勁松
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